A.
Uygulama alanı
MADDE 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
B. Bağlantılı sözleşme
MADDE 340- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
C. Kullanma giderleri
MADDE 341- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
D.
Kiracının güvence vermesi
Güvence
olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya
verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına
yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak
iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş
mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya
veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı
kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla
takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi
üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
E.
Kira bedeli
I.
Genel olarak
MADDE
343- Kira
sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik
yapılamaz.
II.
Belirlenmesi
MADDE
344 -
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin
anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını
geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira
sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa,
kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını
geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak
hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca
bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun
süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki
her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim
tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal
kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her
beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki
fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede
kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira
bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı
138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin
belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde
tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
III.
Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE
345-
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en
geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre
içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde
bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı
takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin
başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede
yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni
kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli
de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
IV.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
MADDE
346- Kiracıya,
kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu
ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar
geçersizdir.
F.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I.
Bildirim yoluyla
1.
Genel olarak
MADDE
347- Konut
ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin
bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı
koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin
bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi
sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç
ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin
sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz
süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın
başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle
sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel
hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya
kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
2.
Bildirimin geçerliliği
a.
Şekil
MADDE
348-
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde
yapılmasına bağlıdır.
b.
Aile konutu
MADDE
349- Aile
konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık
rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu
rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını
vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı
olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı
sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına
bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
II.
Dava yoluyla
1.
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a.
Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE
350- Kiraya
veren, kira sözleşmesini;
1.
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma
zorunluluğu varsa,
2.
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi
ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı
imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli
sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih
bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir
ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b.
Yeni malikin gereksinimi
MADDE
351- Kiralananı
sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği
bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi
sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay
içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini
altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı
sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava
yoluyla da kullanabilir.
2.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE
352- Kiracı,
kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli
bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya
veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak
veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı,
bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha
uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan
süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı
ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan
uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak
bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının
veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde
oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira
sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden
başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
3.
Dava süresinin uzaması
MADDE
353- Kiraya
veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya
yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
4.
Dava sebeplerinin sınırlılığı
MADDE
354- Dava
yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine
değiştirilemez.
5.
Yeniden kiralama yasağı
MADDE
355- Kiraya
veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep
olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına
kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar
amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep
olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden
inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli
ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı
yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı
sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya
veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira
yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat
ödemekle yükümlüdür.
6.
Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
MADDE
356- Ölen
kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten
mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve
kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini
sürdürebilirler.
