A. Tanımı
MADDE
299- Kira
sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte
ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık
kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
B.
Kira süresi
MADDE 300- Kira sözleşmesi,
belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
Kararlaştırılan
sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi
belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için
yapılmış sayılır.
C.
Kiraya verenin borçları
I.
Teslim borcu
MADDE
301- Kiraya
veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma
elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda
bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı
aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel
işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
II.
Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
MADDE
302- Kiralananla
ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi
kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
III.
Yan giderlere katlanma borcu
MADDE
303- Kiraya
veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi
tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
IV.
Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
1.
Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
MADDE
304- Kiralananın
önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya
verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna
ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde
ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin
sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
2.
Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
a.
Genel olarak
MADDE
305- Kiralanan
sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini
veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının
giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik
hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi
fesih hakkı saklıdır.
b.
Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
MADDE
306- Kiracı,
kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini
isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına
gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya
kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma
elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen
sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya
veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız
benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya
veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı
zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
c.
Kira bedelinin indirilmesi
MADDE
307- Kiracı,
kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların
kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre
için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
d.
Zararın giderimi
MADDE
308- Kiraya
veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından
doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
V.
Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk
1.
Zapttan sorumluluk
MADDE
309- Bir
üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi
durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve
kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
2.
Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması
a.
Kiralananın el değiştirmesi
MADDE
310- Sözleşmenin
kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik
kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
b.
Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
MADDE
311- Sözleşmenin
kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını
etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili
hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
c.
Tapu siciline şerh
MADDE
312- Taşınmaz
kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi
kararlaştırılabilir.
D.
Kiracının borçları
I.
Kira bedelini ödeme borcu
1.
Genel olarak
MADDE
313- Kiracı,
kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
2.
İfa zamanı
MADDE
314- Kiracı,
aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan
giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle
yükümlüdür.
3.
Kiracının temerrüdü
MADDE
315- Kiracı,
kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme
borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu
sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve
çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı
bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
II.
Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE
316- Kiracı,
kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu
taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının
bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı
işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi
takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer
kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda
bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve
çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu
yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan
kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren,
yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
III.
Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE
317-
Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini
ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.
IV.
Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
MADDE
318- Kiracı,
kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin
bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
V.
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE
319- Kiracı,
kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik
çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama
için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin
kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya
veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı
sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının
kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları
saklıdır.
E.
Özel durumlar
I.
Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması
1.
Kiraya veren tarafından
MADDE
320-
Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve
kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Bu yenilik ve
değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini
gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının
giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
2.
Kiracı tarafından
MADDE
321- Kiracı,
kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik
ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış
olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı,
aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve
değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını
isteyemez.
II.
Alt kira ve kullanım hakkının devri
MADDE
322- Kiracı,
kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı
tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da
başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya
verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi,
kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan
başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu
durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya
kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
III.
Kira ilişkisinin devri
MADDE
323-
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına
devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı
vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine
devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı,
kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri
kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki
yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
IV.
Kiralananın kullanılmaması
1.
Genel olarak
MADDE
324- Kullanıma
elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan
bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira
bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu
giderler kira bedelinden indirilir.
2.
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE
325- Kiracı,
sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği
takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla
kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin
geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne
sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde,
kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya
veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla
elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden
indirmekle yükümlüdür.
V.
Takastan feragat yasağı
MADDE
326- Kiracı
ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından
önceden feragat edemezler.
F.
Sözleşmenin sona ermesi
I.
Sürenin geçmesi
MADDE
327- Açık
veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda
kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira
ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
II.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
1.
Genel olarak
MADDE
328- Belirsiz
süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim
süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih
dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih
dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Sözleşmede
veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa,
bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
2.
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
MADDE
329- Taraflardan
her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel
âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması
durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim
süresine uyarak feshedebilir.
3.
Taşınır kiralarında
MADDE
330- Taraflardan
her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih
bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Kiraya
verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel
kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık
kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona
erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı
yoktur.
III.
Olağanüstü fesih
1.
Önemli sebepler
MADDE
331- Taraflardan
her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli
sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak
her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak,
olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
2.
Kiracının iflası
MADDE
332- Kiracı,
kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira
bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.
Kiraya
veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir
süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren,
sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
3.
Kiracının ölümü
MADDE
333- Kiracının
ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın
fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
G.
Kiralananın geri verilmesi
I.
Genel olarak
MADDE
334- Kiracı
kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda
geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla
kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının,
sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak
zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt
etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
II.
Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
MADDE
335-
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve
kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak
bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan
kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan
eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder.
Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen
yazılı olarak bildirmek zorundadır.
H.
Kiraya verenin hapis hakkı
I.
Konusu
MADDE
336- Taşınmaz
kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira
bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine
veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
Kiraya
verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak
üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da
kapsar.
Hapis
hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
II.
Üçüncü kişilere ait olan eşya
MADDE
337- Üçüncü
kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi
gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden
iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından
önce gelir.
Kiraya
veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının
mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde,
sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki
hapis hakkını kaybeder.
III.
Hakkın kullanılması
MADDE
338- Kiracı,
taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği
takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki
taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.
Alıkoyma
kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden
başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.
